Του Robert Gibbs, FASLA
Από τους πρώτους ανθρώπινους οικισμούς, η εμπειρία λιανικής έχει εξελιχθεί για να καλύψει τις ανάγκες του κοινού. Αυτή η εξέλιξη μας έχει μεταφέρει από τις αγροτικές αγορές σε πόλεις, πόλεις, εμπορικά κέντρα των προαστίων, μεγάλα καταστήματα και, πιο πρόσφατα, στο Διαδίκτυο. Πώς θα φαίνονται, όμως, οι αγορές λιανικής μόλις τελειώσουν τα lockdown για τον COVID-19 και οι άνθρωποι επιστρέψουν στην άγρια φύση για τις εμπειρίες αγορών τους;
Όταν καταλαγιάσει όλη η σκόνη, η εποχή μετά το lockdown θα δώσει ώθηση στις κεντρικές περιοχές, εν μέρει λόγω των νέων ανέργων αλλά υψηλά ειδικευμένων εργαζομένων σε εστιατόρια και καταστήματα λιανικής που ανοίγουν νέες επιχειρήσεις στα κέντρα όπου οι τιμές των ενοικίων θα πέφτουν.
Η πανδημία έχει αφήσει εκατομμύρια εργαζομένων υψηλής εξειδίκευσης από τη λιανική και τη βιομηχανία τροφίμων και ποτών άνεργους και πρόθυμους να εργαστούν. Πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους έχουν μεγάλο κίνητρο να ξεκινήσουν τις δικές τους επιχειρήσεις, δημιουργώντας μια απαράμιλλη δεξαμενή ταλέντων και δυνητικού επιχειρηματικού ενδιαφέροντος.
Σε ένα πρόσφατος Forbes άρθρο, ο Μπέρνχαρντ Σρέντερ έγραψε: «27 εκατομμύρια Αμερικανοί σε ηλικία εργασίας, σχεδόν το 14 τοις εκατό, ξεκινούν ή διευθύνουν νέες επιχειρήσεις. Και οι Millennials και Gen-Z προκαλούν μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την επιχειρηματικότητα καθώς το 51 τοις εκατό του ενεργού πληθυσμού πιστεύει τώρα ότι υπάρχουν πραγματικά καλές ευκαιρίες για να ξεκινήσουν εταιρείες».
Παραδοσιακά, ο φόβος της αποτυχίας εμπόδιζε τους ανθρώπους από το να ξεκινήσουν μια επιχείρηση, αλλά με τόσους πολλούς που έχουν σαρώσει τις δουλειές τους λόγω της πανδημίας, αυτός ο φόβος έχει εξαφανιστεί για πολλούς ανθρώπους, οι οποίοι συνειδητοποιούν ότι δεν θέλουν πλέον να βασίζονται σε έναν εργοδότη για τους υπόλοιπους της σταδιοδρομίας τους, και αντ‘ αυτού θέλουν να αναλάβουν την πρόκληση να ηγηθούν των δικών τους εταιρειών.
Οι εμπορικές περιοχές στο κέντρο της πόλης θα αιχμαλωτίσουν την κίνηση από τα εμπορικά κέντρα που ξεθωριάζουν
Τα εμπορικά κέντρα θα δυσκολευτούν στην εποχή του COVID-19. Το να βρίσκεστε μέσα σε μια κλειστή φούσκα δεν θα είναι η ιδανική κατάσταση για τους περισσότερους αγοραστές στο άμεσο μέλλον. Πρωινή Συμβουλευτική αναφέρει ότι το 24 τοις εκατό των καταναλωτών στις ΗΠΑ φοβάται τις αγορές σε εμπορικά κέντρα για τουλάχιστον τους επόμενους έξι μήνες λόγω της απειλής του COVID-19.
Ως ένα άρθρο σχετικά με ένα νέο εμπορικό κέντρο στην Ατλάντα που άνοιξε ξανά, η εμπειρία δεν θα είναι πολύ φιλόξενη στο εγγύς μέλλον. Οι χώροι παιχνιδιού έχουν απομακρυνθεί με σχοινιά, τα σιντριβάνια καλύπτονται και τα καταστήματα περιορίζουν τον αριθμό των αγοραστών λόγω της κοινωνικής απόστασης. Προσθέστε τον παράγοντα ταλαιπωρίας, και είναι σαφές γιατί τόσα πολλά εμπορικά κέντρα αντιμετωπίζουν έναν απολογισμό τα επόμενα χρόνια.
Καθώς τα περιφερειακά εμπορικά κέντρα συνεχίζουν να χάνουν καταναλωτές λόγω της αλλαγής των αγοραστικών συνηθειών και των φόβων για τον COVID-19, παρουσιάζεται μια εξαιρετική ευκαιρία για τα χωριά, τις πόλεις και τις πόλεις να ανακτήσουν την κυριαρχία τους ως ακμάζοντα κέντρα λιανικής και ψυχαγωγίας.
Μερικοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη:
- Καθώς οι Millennials και οι Empty Nesters επιδιώκουν να ζήσουν, να εργαστούν και να ψωνίσουν σε αστικά κέντρα, οι πόλεις μεσαίου μεγέθους (100.000 έως 200.000 πληθυσμοί) είναι ιδιαίτερα πιθανό να επωφεληθούν από αυτή την τάση.
- Οι μικρές πόλεις (10.000 έως 20.000 άνθρωποι) που βρίσκονται κοντά σε μεγάλα αστικά κέντρα είναι επίσης ελκυστικές για νεοφυείς λιανοπωλητές και εστιατόρια που θέλουν να επωφεληθούν από την εγγύτητά τους σε μεγάλους, ευκατάστατους πληθυσμούς και σε προσιτές εμπορικές βιτρίνες μικρών πόλεων.
- Νέα βατά κέντρα πόλεων —σχεδιασμένα με αυθεντική πολεοδομία και ποικιλία φιλοξενίας, απασχόλησης και χρήσης γης για κατοικίες— μπορούν επίσης να οδηγήσουν το κύμα των Millennials, νεαρών οικογενειών και Empty Nesters που αναζητούν ένα συναρπαστικό μέρος για παρέα.
Οι κεντρικοί δρόμοι ήδη καινοτομούν
Οι Main Streets έχουν επανεφευρεθεί με θετικό τρόπο τις τελευταίες δεκαετίες, καθιστώντας τους μια πιο ελκυστική εναλλακτική λύση για αγορές λιανικής στην εποχή του COVID-19.
Αυτές οι καινοτομίες περιλαμβάνουν:
- Ενημερωμένα ρυθμιστικά σχέδια που αναιρούν τη μάστιγα που προκλήθηκε από σχέδια αστικής ανάπλασης της δεκαετίας του 1970.
- Εφαρμογή των Downtown Development Districts, που προσφέρουν μάρκετινγκ, προωθητικές ενέργειες, ειδικές εκδηλώσεις, καθαρισμό δρόμων, εξωραϊσμό, λουλούδια και επίπεδα διαχείρισης ιδιωτικού τομέα.
- Αποτελεσματική διαχείριση στάθμευσης και κατασκευή νέων χώρων στάθμευσης και γκαράζ.
- Επένδυση σε όμορφα νέα τοπία, δημόσια τέχνη και έπιπλα δρόμου.
- Μείωση εγκληματικότητας, αυξημένη ασφάλεια.
- Προγράμματα US Main Street, τα οποία προσφέρουν καθοδήγηση για την αναζωογόνηση των κεντρικών πόλεων και επιστρέφουν 36 $ για κάθε 1 $ που επενδύεται.
Για τους Millennials, που αναζητούν περισσότερες κοινωνικές εμπειρίες σε αντίθεση με την εμπειρία της νεολαίας τους σε κλειστά εμπορικά κέντρα, οι εμπειρίες της Main Street στις πόλεις και τις πόλεις τους είναι οι ιδανικές για τον τρόπο ζωής τους.
Ενώ το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους θα πάει σε εμπειρίες όπως ευρωπαϊκά ταξίδια ή υπαίθριες περιπέτειες, οι επισκέψεις πιο κοντά στο σπίτι σε μια τοπική ζυθοποιία ή καφετέρια στο κέντρο της πόλης τους είναι απολύτως λογικές.
Το Main Streets θα προσφέρει νέες κατοικίες για τα εμπορικά καταστήματα
Καθώς τα εμπορικά κέντρα κλείνουν και οι διαδικτυακές αγορές αυξάνονται, οι υπάρχοντες έμποροι λιανικής θα αναζητούν νέες τοποθεσίες κοντά στα πρώην εμπορικά καταστήματα τους. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτοί οι χώροι περιλαμβάνουν μικρότερους πυρήνες στο κέντρο της πόλης, οι οποίοι παραδοσιακά προσφέρουν χαμηλότερα ενοίκια και, τώρα, την ασφάλεια μιας υπαίθριας εμπειρίας αγορών.
Η γραφή είναι στον τοίχο για τους διαχειριστές καταστημάτων εμπορικών καταστημάτων, τα οποία οδηγούν σε ένα οικονομικό περιβάλλον Main Street:
- Τα εμπορικά κέντρα εξαρτώνται από τα πολυκαταστήματα για να προσελκύσουν σχεδόν το 50 τοις εκατό των αγοραστών τους και δεν μπορούν να λειτουργήσουν χωρίς αυτά, κάτι που είναι προβληματικό για πολλούς λόγους.
- Πολλοί έμποροι λιανικής σε εμπορικά κέντρα έχουν επιλογές μίσθωσης που τους επιτρέπουν να διακόψουν τις μισθώσεις τους και να φύγουν από το εμπορικό κέντρο σε περίπτωση που κλείσουν βασικά πολυκαταστήματα.
- Τα πολυκαταστήματα χάνουν μερίδιο αγοράς, από το 50% του συνόλου των λιανικών πωλήσεων τη δεκαετία του 1950 στο 5% σήμερα.
- Από την εποχή της ακμής των εμπορικών κέντρων το 1992, οι πωλήσεις των πολυκαταστημάτων μειώθηκαν από 230 δισεκατομμύρια δολάρια σε 140 δισεκατομμύρια δολάρια και πολλά πολυκαταστήματα βρίσκονται κοντά στη χρεοκοπία.
- Πάνω από το 50 τοις εκατό των περιφερειακών εμπορικών κέντρων προβλέπεται να κλείσουν έως το 2025 (Credit Suisse).
Οι χώροι λιανικής και γραφείων θα μεταφερθούν στα κέντρα των πόλεων
Η έκρηξη των διαδικτυακών αγορών έχει καταστήσει σχεδόν παρωχημένες πολλά από τα συμβατικά μεγάλα καταστήματα λιανικής πώλησης ηλεκτρικών κέντρων που προσφέρουν προϊόντα όπως βιβλία, ηλεκτρονικά είδη, είδη γραφείου, αθλητικά είδη και παιχνίδια. Το τελικό αποτέλεσμα είναι το αναμενόμενο κλείσιμο εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών εμπορικού χώρου.
Συχνά, αυτά τα κέντρα καλύπτουν συνήθως 20-50 στρέμματα εξαιρετικής ακίνητης περιουσίας, κάτι που αποτελεί ευκαιρία. Μπορούν να μετατραπούν σε κέντρα πόλεων μικτής χρήσης με μέτριας πυκνότητας οικιακούς και εμπορικούς ενοίκους.
Το ίδιο μπορεί να ειπωθεί για τα προαστιακά πάρκα γραφείων, καθώς ακόμη και κέντρα σε τοποθεσίες με blue chip αντιμετωπίζουν υψηλές κενές θέσεις και πτώση των ενοικίων καθώς πολλές μεγάλες εταιρείες μετακινούνται στα κέντρα των πόλεων για να προσελκύσουν κορυφαία ταλέντα. Οι Millennials βρίσκουν τα προαστιακά πάρκα γραφείων βαρετά, προτιμώντας να ζουν και να εργάζονται στα κέντρα. Αυτά τα μεγάλα πάρκα γραφείων διαθέτουν άφθονη γη και χώρο στάθμευσης που μπορούν να τοποθετηθούν εκ των υστέρων σε κέντρα πόλεων μικτής χρήσης που μπορούν να περπατήσουν.
Προκλήσεις και ευκαιρίες για εμπορικές περιοχές στο κέντρο της πόλης
Προκλήσεις: Όταν μια εθνική επωνυμία μετακομίζει από ένα περιβάλλον εμπορικού κέντρου σε μια πόλη ή πόλη, μπορεί αρχικά να δεχθεί ψυχρή ώθηση από τους ηγέτες της πόλης και την κοινότητα, που φοβούνται ότι οι δημοφιλείς επωνυμίες θα καταλήξουν να σκοτώσουν τη μοναδική γοητεία της αγαπημένης τους Main Street.
Αν κοιτάξουμε πίσω στην ιστορία, όμως, αυτή η σκέψη είναι ανακριβής, καθώς οι εμπορικές περιοχές στο κέντρο της πόλης ήταν γεμάτες με κορυφαίους λιανοπωλητές και μεγάλα πολυκαταστήματα κατά τη διάρκεια της ακμής της δεκαετίας του 1950. Για μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα, ένα κέντρο της πόλης πρέπει πάντα να προσφέρει τα αγαθά και τις υπηρεσίες που επιθυμούν οι κάτοικοι και οι εργαζόμενοί του, τα οποία μπορεί να περιλαμβάνουν δημοφιλή εμπορικά σήματα.
Η χωροθέτηση είναι μια άλλη βασική μάχη. Οι πόλεις πρέπει να προσφέρουν ευέλικτη χωροθέτηση με βάση τη μορφή, ώστε να επιτρέπεται η ανάπτυξη κατοικιών και εμπορικών κατοικιών από μέτρια προς υψηλή πυκνότητα ως γειτονιές και επιχειρηματικές περιοχές που μπορούν να περπατήσουν. Τα πρότυπα ανάπτυξης θα πρέπει να επικεντρώνονται στην απαίτηση ποιοτικού σχεδιασμού και υλικών, αντί για αυθαίρετες ελάχιστες μονάδες ανά στρέμμα, ελάχιστες αναλογίες στάθμευσης ή καθυστερήσεις στα προαστιακά κτίρια.
Ο χώρος στάθμευσης πρέπει να διαμορφωθεί εκ νέου, ώστε να επιτρέπεται στους αγοραστές να παραλαμβάνουν τα εμπορεύματα στο πεζοδρόμιο.
Ευκαιρίες: τα κέντρα και τα υπαίθρια κέντρα των πόλεων θεωρούνται πιο ασφαλή από την πανδημία από τα κλειστά εμπορικά κέντρα, επειδή προσφέρουν:
- Ευρύτεροι χώροι.
- Λιγότερο κλειστοί χώροι, με περισσότερο καθαρό αέρα και άμεσο ηλιακό φως.
- Η ικανότητα να περπατάτε στην άλλη πλευρά του δρόμου ή του οικοπέδου.
- Χωρίς ανελκυστήρες ή κυλιόμενες σκάλες.
- Λιγότερες πόρτες για να μπείτε.
- Παραλαβή εμπορευμάτων από το πεζοδρόμιο.
Οι άνθρωποι απολαμβάνουν να επισκέπτονται πόλεις και πόλεις για να κοινωνικοποιηθούν και να βιώσουν πάρκα, αστική ζωή, συμπεριλαμβανομένων των βιτρινών.
Επισκέπτονται για να έχουν μια εμπειρία που δεν μπορούν να αποκτήσουν μέσω διαδικτυακών αγορών. Και ενώ επισκέπτονται τα κέντρα των πόλεων για ψυχαγωγία και διασκέδαση, πολλοί θα περπατήσουν στις προσόψεις των καταστημάτων και θα μπουν στον πειρασμό να κάνουν παρορμητικές αγορές από τους λιανοπωλητές της Main Street.
Οι πόλεις και οι μικροί ιδιοκτήτες πόλεων προσφέρουν συνήθως πολύ φθηνότερα ενοίκια από τα προαστιακά εμπορικά κέντρα, συχνά περισσότερο από 50 τοις εκατό λιγότερα, και προσφέρουν επίσης ευέλικτους όρους μίσθωσης: χωρίς ελάχιστες ώρες και λιγότερο αυστηρά πρότυπα βιτρίνας και εμπορίας από τις μισθώσεις εμπορικών κέντρων. Αυτός ο τύπος καταλυμάτων θα είναι πιο ελκυστικός για νέους επιχειρηματίες που δημιουργήθηκαν από αυτήν την πανδημία.
Η εξοικονόμηση είναι επίσης ελκυστική για τους εθνικούς λιανοπωλητές που αντιμετωπίζουν μείωση των πωλήσεων και μισθώσεις εμπορικών κέντρων που είναι πολύ ακριβές.
Πώς το κέντρο της πόλης Main Streets μπορεί να εξασφαλίσει την επιτυχία
Καθώς κοιτάζουμε προς το μέλλον και την οικονομική ανάκαμψη που θα έρθει μόλις δημιουργηθεί ένα εμβόλιο και εδραιωθεί η ανοσία της αγέλης, όλα τα σημάδια δείχνουν την επανεμφάνιση της Main Street ως το μέρος που οι άνθρωποι θα θέλουν να κάνουν τις αγορές τους λιανικής.
Μια νέα γενιά επιχειρηματιών θα είναι πρόθυμη να ξεκινήσει ένα νέο κεφάλαιο στη ζωή της και τα εμπορικά κέντρα των προαστίων δεν πρόκειται να τους προσελκύσουν.
Καλοσχεδιασμένα κέντρα πόλεων, με τον τύπο της κοινωνικής αλληλεπίδρασης που αναζητούν οι Millennials, οι νεαρές οικογένειες και οι Empty Nesters θα είναι το νέο σπίτι για την άνθηση τα επόμενα χρόνια.
Μερικές βέλτιστες πρακτικές για εφαρμογή στο κέντρο της πόλης:
- Δημιουργήστε μια στρατηγική μάρκετινγκ για μια καμπάνια μετά την πανδημία.
- Ομορφύνετε τη δημόσια σφαίρα μέσω του τοπίου, του φωτισμού, των χώρων στάθμευσης-γκαράζ, της σήμανσης, του δρόμου και των βελτιώσεων της βιτρίνας.
- Εξερευνήστε προσωρινά κλεισίματα εμπορικών δρόμων για να επιτρέψετε τους υπαίθριους χώρους εστίασης και αγορών.
- Τροποποιήστε τη χωροθέτηση για να επιτρέψετε την επιχείρηση γραφείων και υπηρεσιών στον πρώτο όροφο.
- Απαιτήστε στις προσόψεις των καταστημάτων να διατηρούν μεγάλα διαφανή τζάμια, ταινίες πινακίδων, πόρτες λειτουργίας και ύψη οροφής για να επιτρέπεται η μελλοντική χρήση λιανικής ή εστιατορίου.
- Καταργήστε ή μειώστε τις ελάχιστες απαιτήσεις στάθμευσης λιανικής και εστιατορίων στο κέντρο των πόλεων και νέες εξελίξεις μικτής χρήσης.
- Συμπεριλάβετε γενναιόδωρους χώρους στάθμευσης 10 λεπτών για να φιλοξενήσετε παραλαβές δίπλα στο πεζοδρόμιο για εστιατόρια και καταστήματα λιανικής.
- Σχεδιάστε σχέδια και πόρους πρόσληψης επιχειρήσεων με βάση την αγορά για να εντοπίσετε και να προσελκύσετε νέους λιανοπωλητές και εστιατόρια στο κέντρο της πόλης.
- Αναζητήστε μια ισορροπία μεταξύ τοπικών, περιφερειακών και εθνικών λιανοπωλητών.
- Εφαρμόστε ευέλικτη χωροθέτηση ζωνών για την προώθηση κατοικιών για πολλές οικογένειες μέσης και υψηλής πυκνότητας.
- Εφαρμόστε βασικά σχέδια με βάση την αγορά, κώδικες που βασίζονται σε φόρμες και ευελιξία ζωνών για να επιτρέψετε τον εκ των υστέρων εξοπλισμό εμπορικών κέντρων και πάρκων γραφείων που δεν χρησιμοποιούνται ελάχιστα.
Ο Robert Gibbs, FASLA, είναι πρόεδρος του Gibbs Planning Group, η οποία έχει συμβουλεύσει και σχεδιάζει εμπορικές περιοχές σε περίπου 500 κέντρα πόλεων και ιστορικές πόλεις στις ΗΠΑ και στο εξωτερικό. Ο Gibbs είναι μέλος του Congress for New Urbanism, λέκτορας στο Harvard Graduate School of Design, συγγραφέας του Αρχές Αστικού Σχεδιασμού και Ανάπτυξης Λιανικού Εμπορίουκαι συν-συγγραφέας οκτώ βιβλίων.
